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回暖难续之下的“新库存”隐忧 房源库存走高

2019年06月27日 17:54    来源:闽南日报    点击: 次    0 条评论

  据《第一财经》报道,2019年以来,房地产市场“一城一策”逐步落地,热点城市被频频点名,为市场过热苗头敲响警钟。新周期推演至今,当前房地产市场又发生了哪些变化?

  机构最新研究报告指出,今年一季度新房市场回暖,二手房市场底部向上,土地市场走出低迷。但二季度在政策收紧、预期转变背景下,市场回暖并未持续,2019年上半年呈现明显的“前高后低”特征。

  “当下市场仍处于严格调控下,需求难以释放,后续重点城市二手房市场和部分地区新房市场或将面临‘新库存’问题。”贝壳研究院首席分析师许小乐表示。

  许小乐称,可预见的未来,宏观经济压力下政策不能“紧”,房地产防风险下政策不能“松”,“一城一策”将是下半年及更长时间的政策基调。

  下半年市场的支撑点在于,重点城市二手房成交虽降,但需求仍在。贝壳找房交易数据显示,二季度重点城市新增客源及带看客户量并未明显下滑,且新增客房比近期呈现上升趋势。

  “但这股力量不能支撑房价大幅向上。”贝壳研究院认为,认房认贷政策下换房需求的杠杆被极大压缩,不存在大幅向上动力,“稳”是下半年大主题也是市场面常态。

  许小乐提醒,当下市场仍处于严格调控下,需求难以释放,后续重点城市二手房市场和部分地区新房市场或将面临“新库存”问题。

  实际上,一季度二手房市场季节性复苏后便开始向下,多数城市二手房市场降温,伴随而来的是房源库存的走高。

  在贝壳研究院监测的29个重点城市中,有7个城市二手房月末库存环比持续增加3个月,13个城市月末库存环比持续增加4个月,7个城市月末库存环比持续增加5个月,库存下降的城市仅有上海和苏州。

  此外,调控高压下,部分地区新房库存开始走高。北京、青岛、武汉、厦门、福州和宁波今年5月新房库存房源量分别同比增长61.7%、37%、40.3%、31.6%、53.5%、171.7%。

  更显著的风险存在于三四线城市。2019年,三四线棚改目标下调到285万套,相比2018年的580万套下降一半。在财政部发布的计划中,大多数地区及省份2019年棚改目标套数较2018年下降,其中山东、山西与河南降幅全部超过70%。

  对于新开工棚改项目,政府需以发行地方政府债券方式(棚改专项债)为主进行融资,这意味着棚改资金吃紧,棚改下降将难以避免。

  华泰证券曾测算,2018年棚改货币化推动的销售套数占总成交的比例达12.6%。“在棚改开工套数减少及货币化比例降低的情况下,三四线后期成交支撑将明显不足,市场面临下降风险。”贝壳研究院认为。

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